Segundo a última edição da revista Justiça em Números, periódico divulgado anualmente pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) com os dados estatísticos e indicadores do Poder Judiciário, o Tribunal de Justiça de São Paulo encerrou o ano de 2021 com 21 milhões de ações em tramitação. O periódico aponta, ainda no âmbito do TJ-SP, que o tempo médio de duração de uma ação na primeira instância, contado do protocolo da petição inicial até a prolação de sentença, é de dois anos e três meses [1].

São precisamente dados como esses que instigam reflexões e impulsionam a criação de alternativas extrajudiciais, visando, dentre outras coisas, à diminuição do congestionamento de processos nos nossos tribunais, especialmente para procedimentos de menor complexidade. E, confirmando essa ideia, após a implementação em ações envolvendo inventário e partilha de bens, divórcio e usucapião, o fenômeno da extrajudicialização também acaba de alcançar discussões envolvendo a adjudicação compulsória de bens.

A adjudicação compulsória é (ou melhor, era) um procedimento exclusivamente jurisdicional por meio do qual se opera a transferência forçada de bens de uma pessoa em favor de outra. Ainda que do ponto de vista processual a “adjudicação” se insira em um contexto mais amplo, isto é, como instrumental à disposição do exequente para a satisfação da obrigação perante o executado mediante a expropriação de bens móveis ou imóveis, sob o ponto de vista da legislação civil, tal procedimento, em regra, se coloca tanto à disposição do promitente comprador que enfrenta recusa do vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda; como, inversamente [2], ao vendedor, na hipótese em que, por qualquer motivo, o comprador não promover a regularização registral da aquisição.

Com a recente promulgação da Lei Federal nº 14.382/22, foi acrescentado à Lei de Registros Públicos o artigo 216-B, disciplinando, agora, a possibilidade de efetivação da adjudicação compulsória extrajudicial, retirando o tema das mãos exclusivas do Poder Judiciário; tudo a tornar o procedimento mais célere e, quiçá, menos oneroso para as partes envolvidas, na medida em que, uma vez presentes os requisitos legais, a adjudicação poderá ser efetivada por meio de simples requerimento diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Nos termos da nova legislação, são partes legítimas para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador de bem imóvel, qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda, seus sucessores; bem como o promitente vendedor, todos representados obrigatoriamente por advogados.

Uma vez requerida a adjudicação compulsória pelo interessado, o procedimento se desenvolverá em duas etapas. A primeira delas consiste na intimação [3] do requerido para que no prazo de quinze dias úteis outorgue (ou receba) a escritura pública, efetivando a transmissão da propriedade; notificação essa cuja operacionalização poderá ser delegada ao Oficial do Registro de Títulos e Documentos. Uma vez intimado, o requerido poderá apresentar impugnação ao pedido ou demonstrar o cumprimento da obrigação. Vale registrar, ainda, que o transcurso do prazo, sem manifestação do requerido, implicará sua anuência ao pedido [4] e, ainda, que caso ele expresse discordância, o Oficial de Registro de Imóveis poderá promover uma tentativa de conciliação ou mediação [5].

Superada esta primeira etapa, será protocolada petição pelo interessado dirigida ao Cartório de Registro de Imóveis instruída com: a) cópia do instrumento contratual com cláusula de irretratabilidade; b) prova do inadimplemento, constituída pela não transmissão (ou recebimento, conforme o caso) da propriedade plena no prazo de quinze dias, contados da entrega de notificação acima indicada (quando esta ocorrer pelo próprio Registro de Imóveis); c) ata notarial indicando a exata descrição do imóvel objeto da adjudicação, o nome e qualificação das partes envolvidas, a prova do pagamento do preço acordado e a prova do inadimplemento (quando a notificação se der por meio de Oficial do Registro de Títulos e Documentos); d) prova da ausência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por meio das respectivas certidões forenses; e) prova do recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e, por fim, f) da procuração com poderes específicos ao advogado que assessora o interessado.

Cumpre destacar, ainda, que a Lei de Registros Públicos não exige o registro prévio do compromisso de compra e venda na adjudicação compulsória extrajudicial, entendimento este que, a bem da verdade, já era adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), nos termos da Súmula 239/STJ [6].

O pedido de adjudicação compulsória extrajudicial será indeferido se for comprovado que as partes utilizam do meio extrajudicial para tentar burlar eventuais exigências notariais, registrais, tributárias, ou a própria essencialidade da escritura pública para a prática do ato, nos termos do artigo 108 do Código Civil; e, ainda, quando a impugnação ofertada pelo requerido for reputada “fundada”, juízo de valor este que está ao critério do próprio Oficial de Registro. Inexistindo dúvidas ou impugnação fundada, e estando em ordem toda a documentação, o Oficial procederá ao registro da adjudicação compulsória [7].       

Por se tratar de um procedimento administrativo, a adjudicação compulsória extrajudicial não impede que a parte que tenha seu pedido eventualmente não atendido (ou aquela que se sinta prejudicada) promova a discussão pela via jurisdicional.

Em arremate, ainda é cedo para afirmar os reais impactos que a adjudicação compulsória extrajudicial trará ao desafogamento do Poder Judiciário. Mas, uma coisa parece certa: a extrajudicialização é uma tendência que veio para ficar.

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[1] Conselho Nacional de Justiça. Justiça em números 2022/Conselho Nacional de Justiça – Brasília: CNJ, 2022.

[2] Se no passado a expressão “adjudicação compulsória inversa” poderia ser criticada pela doutrina e jurisprudência, à luz da nova legislação, aparentemente, o tema foi pacificado, na medida em que, indiscutivelmente, ao vendedor também subsiste interesse jurídico em forçar o comprador à regularização o registro da escritura pública.

[3] Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal, nos termos do item 466.8, Tomo II, NSCGJ, TJSP.

[4] Item 466.5, Ibidem.

[5] Item 469, Tomo II, NSCGJ, TJSP.

[6] O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

[7] Item 472, Ibidem.

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Daniel Luiz Yarshell é advogado do Yarshell Advogados.

Vanessa Silva Sene é advogada do Yarshell Advogados.

Giovanna Silva e Sousa é estagiária do Yarshell Advogados.

Fonte: ConJur