O objetivo deste artigo é servir de instrumento informativo, de forma resumida, as pessoas que pretendem adquirir um imóvel, no que tange aos cuidados a serem tomados e as exigências necessárias a segurança esperada pelo comprador de um imóvel.

A aquisição de um imóvel requer do comprador muita cautela, para que o sonho da casa própria, por exemplo, ou um investimento, não acabe se transformando num pesadelo ou prejuízo. O primeiro cuidado a ser tomado é com a escolha de um profissional habilitado, seja através de um Advogado ou de um Tabelião de Notas de sua confiança.

As primeiras exigências devem ser com relação às certidões que comprovam a existência do imóvel e sua disponibilidade para venda, ou seja, o atestado de propriedade que deve ser expedido pelo Cartório de Registro Imobiliário onde se situa o imóvel. É Através da Certidão de Inteiro Teor que o comprador pode verificar o histórico do imóvel ao longo dos anos. A certidão vai relatar a situação do imóvel: quem é o proprietário, se ele é casado, se responde por alguma dívida, se o imóvel está penhorado, se foi vendido, arrendado ou hipotecado, etc., como também se a descrição do imóvel feita pelo vendedor corresponde à realidade.

Na Comarca de Aracaju existem quatro zonas imobiliárias, 1ª zona de competência do Cartório do 1º Ofício, 2ª zona do Cartório do 5º Ofício, 3ª zona do Cartório do 11º Ofício e 4ª zona de competência do Cartório do 6º Ofício. Nas Comarcas do interior do Estado existe uma única zona imobiliária que engloba todo o município, inclusive seus Distritos Judiciários.

Outras exigências são com relação às certidões de distribuição de feitos judiciais em nome dos vendedores, tanto na esfera estadual, como na federal, compreendendo as certidões da justiça comum, justiça do trabalho, justiça federal, etc., para saber se a pessoa está sendo processada por alguma dívida. Igualmente deve ainda ser exigida a certidão negativa de protesto de títulos.

Também se deve exigir a apresentação da Certidão Negativa de Débitos Municipais quanto ao IPTU, para se certificar de que não há débitos pendentes referentes ao imóvel.  Importante ainda é a averiguação se as taxas de Foro perante o SPU (se o imóvel for de marinha), Condomínio, Água, Luz, estão em dia.

Nos casos que o vendedor é pessoa jurídica, faz-se necessário requerer a Certidão Negativa de Débitos do INSS e da Certidão Conjunta da Receita Federal e Divida Ativa da União. A Certidão Positiva com efeitos de Negativa é válida para a alienação, porém é de bom alvitre que o comprador saiba os motivos desse fato.

No caso de imóveis na planta, seja de lotes, casas, apartamentos, ou quaisquer tipos de unidades imobiliárias, é importante verificar se a estrutura construída está cumprindo o que foi anunciado na venda. Também com relação a esse tipo de imóvel é necessário confirmar a localização do apartamento ou casa corresponde ao que foi comprado. A verificação dos materiais usados também é um bom cuidado.

No que refere aos documentos que deverão ser transcritos nas Escrituras Públicas de Compra e Venda de Imóveis lavradas no Estado de Sergipe, o Tabelião deverá consignar obrigatoriamente no instrumento, além daqueles de qualificação dos vendedores e dos compradores, a Certidão Negativa de IPTU, a Guia de ITBI e a Certidão Autorizativa de Transferência de Regime de Aforamento ou de Ocupação, se o imóvel for de marinha. Se o imóvel for rural deve ser também apresentado o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, emitido pelo INCRA, as Guias de ITR´s dos últimos cinco anos ou Certidão de Regularidade Fiscal quanto ao itr e a Certidão Negativa de Dívida Ativa, emitida pelo ibama. Se o vendedor for pessoa jurídica, necessário ainda a transcrição da Certidão Negativa de Débitos do INSS e Certidão Conjunta da Receita Federal e Divida Ativa da União.

Com todos esses cuidados acima descritos e com a devida assistência, seja através de um Tabelião ou de um Advogado, que exercem uma atividade de assessoria às partes, certamente o sonho ou o investimento almejado pelo adquirente de um imóvel estará garantido e respaldado de segurança jurídica.

 

* Autor: Marlon Sérgio Santana de Abreu Lima – Bacharel em Direito, Pós-Graduado em Direito Civil e Administração de Projetos de Meio Ambiente (UNIT e FGV), titular do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Laranjeiras, Estado de Sergipe.