Pro Teste orienta quem vai adquirir na planta ou em construção; escolha depende do valor disponível para pagar a entrada
Com a ampliação da oferta de crédito e do prazo para financiamento de imóveis, o mercado imobiliário está aquecido, com vários lançamentos e propagandas para atrair quem deseja investir na casa própria. A Pro Teste, entidade de defesa do consumidor, orienta em que situações vale mais a pena o financiamento direto com a construtora, ou no banco, no caso de imóveis na planta ou em construção.
A escolha depende de o consumidor ter dinheiro acumulado para pagar a entrada no ato da compra. Só que nem sempre o interessado tem o valor total da entrada para pagar de uma só vez. Nesse caso, o consumidor pode dar um sinal para a incorporadora e ir pagando parcelas mensais até a entrega das chaves. O total da entrada costuma ser de 20% a 30% do valor do imóvel a ser financiado. Para optar pela compra direta da incorporadora, tudo depende do consumidor conseguir arcar com as despesas mensais e semestrais, geralmente mais elevadas devido ao prazo mais curto.
Para quem consegue pagar o valor das parcelas e das semestrais, e ainda suportar o prazo indicado pelas construtoras, a melhor forma de financiar o valor restante do imóvel depende do valor a ser financiado. Para financiar até R$ 120 mil, a Pro Teste indica procurar opções nos bancos. Há instituições como Caixa, Nossa Caixa, Real e HSBC, que trabalham com taxas de 6% a 9% ao ano, desde que o consumidor se encaixe na renda e nos prazos exigidos.
Para créditos de R$ 120 mil a R$ 350 mil são preferíveis as incorporadoras (se o consumidor conseguir pagar o valor das parcelas no prazo estipulado). Bancos e construtoras trabalham com taxas de 12% ao ano, mas as instituições financeiras cobram outras taxas que encarecem um pouco o crédito. Para financiamento superior a R$ 350 mil é aconselhável o financiamento nas incorporadoras. Para imóveis com esse valor, para financiar mais de R$ 245 mil, os bancos trabalham com taxas superiores a 12%.
Alienação fiduciária
Nos financiamentos via construtora ou banco, a garantia adotada é a alienação fiduciária. Essa modalidade é benéfica para os agentes financeiros, pois separa a posse do bem (fica com o comprador) do domínio (com o credor até a quitação total do imóvel). O imóvel só passa para o nome do comprador após o pagamento integral da dívida. Se o devedor se tornar inadimplente, a propriedade do imóvel ficará em nome do credor.
Na prática, o sistema de alienação fiduciária facilita a retomada do imóvel pelo credor. Para isso, basta um rápido processo de busca e apreensão, não mais o longo procedimento de execução, comum quando a garantia dada pela imóvel era a hipoteca.
Para quem compra o imóvel, a garantia também pode ser grande, dependendo da opção do incorporador. Pode haver a instituição do regime de afetação. No caso, os bens de uma incorporação imobiliária são “destacados” do patrimônio do incorporador, passando a constituir um patrimônio separado. Com isso, o patrimônio de afetação (terreno, edifício em construção, materiais, entre outros) não responderá pelas dívidas gerais do incorporador, apenas pelas da incorporação em questão. Assim, em caso de falência do incorporador, o imóvel não fará parte da massa falida. É mais uma tentativa de fazer com que as incorporações imobiliárias sejam mais seguras.
Financiamento com a incorporadora
Um advogado pode ajudar a esclarecer as dúvidas jurídicas. Verifique o registro da incorporação no cartório imobiliário da cidade. Peça para ver todos os documentos da incorporação, em especial o “memorial de incorporação”. O registro é obrigatório antes mesmo de o incorporador poder efetuar as vendas.
Pesquise o nome da construtora e da incorporadora nos cartórios de protestos e distribuidores da Justiça, inclusive a do Trabalho, para saber se há ações contras elas. Veja também se há reclamações nas entidades de defesa do consumidor, como o Procon.
Faça visitas a outros prédios prontos ou em construção pela empresa, se possível na companhia de um engenheiro. São medidas que podem diminuir o risco da compra.
Exija uma minuta do contrato de compra e venda para análise criteriosa. Peça-o com alguns dias de antecedência antes de assinar. Cheque todos os detalhes sobre forma de pagamento, parcelas intermediárias e entrega das chaves. O contrato deve conter previsão de multa para o caso de atraso na entrega da obra.
Guarde todo o material publicitário fornecido pela incorporadora, pois ela é obrigada a cumprir o que oferece. Assim, você pode reclamar se, ao término do empreendimento, constar afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção ou material empregado.
Fique atento aos certificados e solidez da construtora responsável pela obra. Não apenas pelo tempo de experiência em empreendimentos imobiliários, mas por sua credibilidade no segmento residencial e compromisso com entrega das obras na data prevista.
Para não ser pego de surpresa, saiba o valor das parcelas do Fundo Especial de Mobiliário e Equipamentos, que diz respeito a gastos com salas previstas no condomínio, automação dos portões, paisagismo, iluminação, decoração, entre outros.
