O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no mês de setembro, que a Fazenda Nacional pode cobrar dívidas de pessoas e empresas inscritas na dívida ativa confiscando imóveis já vendidos para outras pessoas. E por isso uma lei complementar de 2005 voltou a repercutir.

O motivo é que o tribunal analisou o caso de um comprador que adquiriu o imóvel de outra pessoa física e, antes de comprar, verificou que não havia registro de penhora ou qualquer outro impedimento à aquisição. Entretanto, a construtora, primeira proprietária do imóvel, teve um débito tributário inscrito na dívida ativa antes de realizar a primeira venda e o fisco decidiu cobrar a quantia. 

O advogado especialista em Direito Notarial e Registral Thiérry de Carvalho Faracco explica melhor sobre a lei complementar.

“Até junho de 2005, o Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 185, dizia que somente poderia ser considerado fraude fiscal (e ter a perda do imóvel decretada) a alienação de bens, se o contribuinte estivesse com débito inscrito na dívida ativa e desde que já houvesse processo de execução fiscal em andamento. No dia nove do mesmo mês, entrou em vigor a Lei Complementar nº 118/05, que entre outros dispositivos, alterou o artigo. 185 do CTN e constou que seria considerado fraude fiscal a mera alienação de bens realizada pelo contribuinte que possua crédito tributário inscrito em dívida ativa”, afirma.

Ou seja, a lei complementar excluiu a necessidade de a Fazenda Pública ter ajuizado uma ação judicial de execução fiscal. Com isso, a partir da LC o único requisito para que a alienação seja considerada fraude à execução fiscal é que o vendedor possua uma dívida ativa inscrita.

“Quanto ao julgamento, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 290, publicado em novembro de 2010, e confirmou o disposto na LC. O STJ também entendeu que esta presunção de fraude fiscal se aplica às hipóteses de alienações sucessivas, o que possibilita a anulação de uma ou várias alienações existentes no imóvel para que a Fazenda Pública possa utilizar o bem para quitação do débito tributário”, enfatiza.

Ele exemplifica a lei da seguinte forma: Se você comprou o imóvel de “A”, sendo que “A” comprou de “B”, e “B” na época que vendeu para “A” possuía uma dívida ativa, você pode perder o imóvel para quitação desta dívida de “B”.

Para ele, embora a pessoa não tenha ligação direta com um dos antigos proprietários, pode vir a perder seu imóvel, mesmo que seja um comprador de boa-fé. E isso assusta o mercado imobiliário, principalmente as aquisições entre particulares, porque a população não tem o costume de fazer uma diligência tão profunda para comprar um imóvel.

“O reflexo desta decisão é uma certa insegurança no momento da compra e venda, diante de uma possibilidade de perda do imóvel por uma dívida que não é vinculada ao comprador e muitas vezes nem ao vendedor”.

Algumas dicas que o advogado indica é que o adquirente se cerque dos cuidados necessários para a compra e venda de um imóvel.

“Há dois partícipes importantes aqui, tanto o advogado de confiança do comprador que fará um estudo da vida pregressa do vendedor, do imóvel e dos antigos proprietários. Mas, principalmente dos notários, que têm o papel fundamental de intervir nestas transações, com imparcialidade, analisando os requisitos e obrigações legais e tributárias que incidem sobre as transações, para que a aquisição ocorra com segurança jurídica”, completa.

Ele explica que também é importante que sejam extraídas e apresentadas na escritura as certidões negativas de ações (cíveis, criminais, falência, trabalhista) e de débitos fiscais demonstrando a solvência dos vendedores.

“Além de buscar averiguar a solvência dos proprietários dos últimos cinco anos, para afastar qualquer possibilidade de uma posterior anulação em favor da fazenda pública”, finaliza.

Assessoria de Comunicação da Anoreg/MS.