Corregedor-Geral de Justiça Desembargador Divoncir Schreiner Maran emite parecer favorável à consulta estimulada pela Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul – Anoreg/MS, representada por seu presidente Tabelião Paulo Francisco Coelho Pedra, referente ao Registro de contrato de arrendamento rural à margem da matrícula, com efeitos meramente publicistas.

Veja abaixo a íntegra do parecer nº 060, homologado como decisão nos autos da Consulta nº 126.122.0056/2006

 

 
Processo nº 126.122.0056/2006

CONSULTA

Consulente: Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul

 
PARECER Nº 60
Registro de contrato de arrendamento rural à margem da matrícula, com efeitos meramente publicistas.

 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR CORREGEDOR-GERAL DE JUSTIÇA.
A Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul (ANOREG), por meio de seu presidente, Bel. Paulo Francisco Coimbra Pedra, formula DUAS CONSULTAS: a) primeiro, sobre a possibilidade de registrar-se, no Registro de Imóveis (CRI), apenas para dar publicidade ao ato, o contrato de arrendamento; b) segundo, sobre a possibilidade de averbação, na ficha da matrícula de imóveis, da existência de medida cautelar de protesto contra alienação de bens.

No que atine ao registro de arrendamento, esclarece que o art. 814, § 3º, do Código de Normas desta Corregedoria-Geral de Justiça o proíbe; adverte, porém, que, em virtude dessa proibição, interessados na aquisição de imóveis não poderão conhecer a real situação dos bens, fato que desatende à finalidade do registro. Assim, a sustentar a necessidade de registro dos contratos de arrendamento no Restrito de Imóveis, meramente para fins de publicidade, consulta sobre a possibilidade de tal ato registrário ser levado a efeito, sugerindo, dessarte, alteração no art. 814, 3º, do Código de Normas desta Corregedoria-Geral de Justiça.

No tocante à cautelar de protesto contra alienação de bens, sustenta a necessidade de sua averbação na ficha das matrículas dos respectivos imóveis, com o objetivo de informar aos interessados os efeitos da medida judicial. Afirma que a inexistência da averbação não permite a ciência da cautelar pelos interessados, daí podendo decorrer três hipóteses: a) ficar sem efeito a medida cautelar; b) o adquirente perder o imóvel, em razão da cautelar; c) o cartório de imóveis ficar sujeito a reparar eventuais danos materiais e morais ao adquirente. Portanto, consulta sobre a possibilidade de averbação, no CRI, do protesto contra a alienação de bens, com o escopo único de tornar pública esta medida cautelar.

Relatados. Passo ao parecer.

Trata-se de consulta formulada pela Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul (ANOREG) sobre a possibilidade de registrar-se no Registro de Imóveis o contrato de arrendamento, com o objetivo único de dar publicidade ao contrato, alterando-se, assim, o art. 814, § 3º, do Código de Normas da Corregedoria; consulta também sobre a possibilidade de averbação, no Registro de Imóveis, de cautelar de protesto contra alienação de bens, igualmente para efeito exclusivo de publicidade da medida.

Relativamente ao contrato de arrendamento, a legislação pátria não prevê a possibilidade de ser ele registrado no Registro de Imóveis. A este respeito, ressalte-se que, de acordo com a sistemática imperante no País, só é possível realizar um registro imobiliário, se existir autorização legal para o assento. Nesse sentido, a Lei 6.015/73 (LRP), em seu art. 1º, é clara, ao dispor:

Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.

(…)

§ 2º Os demais registros reger-se-ão por leis próprias. (Grifou-se.)

A leitura do artigo acima revela que os serviços concernentes aos registros públicos são os estabelecidos pela lei, seja a própria LRP (art. 1º, caput), sejam leis esparsas (LRP, art. 1º, § 2º).

De igual maneira, a Lei 8.935/94 (Lei dos Notários e Registradores), ao versar sobre as atribuições e competências dos oficiais de registro, estabelece, em seu art. 12:

Art. 12. Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas. (Grifou-se.)

Portanto, no tocante aos registros públicos e, notadamente, ao registro imobiliário, o oficial deverá obedecer ao princípio da tipicidade, segundo o qual somente os atos previstos em lei como registráveis poderão ser registrados.

A razão disso está nos efeitos que a lei imprime aos atos registráveis. Deveras, os títulos e atos sujeitos a registro público imobiliário são os intimamente ligados aos direitos reais. É o que se depreende da leitura do art. 172 da LRP, verbis:

Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. (Grifou-se.)

Em vista disso, a excelsa Maria Helena Diniz assevera ser o direito registral imobiliário um ramo do próprio direito real, haja vista os efeitos produzidos pelos negócios passíveis de registro.[1] Nesse diapasão, cumpre salientar que os direitos reais são numerus clausus, pois criam um dever jurídico a toda a sociedade, em virtude de seu caráter erga omnes, cujos efeitos desbordam da esfera meramente privativa das partes envolvidas na relação jurídica. Daí a necessidade e a importância do registro público de certos títulos e atos, que, como ramo do direito real, em razão de seus efeitos e objetivos, também são em número fechado, restrito.

Por conseguinte, no CRI, só os títulos ou atos atinentes aos direitos reais imobiliários podem, nos termos da lei, ser registrados. Esta, de resto, é a lição do ilustre Walter Ceneviva, segundo o qual “pode ser objeto de assentamento imobiliário apenas o título que, por lei, seja obrigado a esse registro. Inexistente a previsão legal, o registro não pode ser feito.”[2] No mesmo sentido, Maria Helena Diniz, para quem, no direito registral imobiliário, “excluídos estarão certos negócios imobiliários que, por falta de previsão legal, não podem ser registrados, por gerarem efeitos meramente pessoais”[3].

Se não houver previsão legal, impondo o registro, ele não poderá ser efetivado, como é o caso do arrendamento rural, disciplinado pela Lei 4.505/64 (Estatuto da Terra) e regulado pelo Decreto 59.566/66. Por esta razão, o art. 814, § 3º, do Código de Normas desta Corregedoria-Geral de Justiça, determina o seguinte:

Art. 814. (…)

§ 3º. O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato, são atos insuscetíveis de registro porque não elencados no artigo 167 da Lei 6.015/1973.

Tais atos são insuscetíveis de registro não apenas por não elencados na LRP mas também por não previstos, como registráveis, em nenhuma outra lei.

O contrato de arrendamento rural é contrato do Direito das Obrigações, pessoal, com efeitos inter partes, e não erga omnes. O direito de preferência previsto no Estatuto da Terra, art. 92, §§ 3º e 4º, e no Dec. 59.566/66, art. 47, não pressupõe o registro, para ser exercitado. Por esta razão, gera direitos e obrigações apenas para os contraentes (“res inter alios acta”). Assim, a lei atribui o direito de preferência ao arrendatário; porém este direito é pessoal, exercitável em face do arrendador-proprietário, que deverá notificar o arrendatário sobre a venda, sob pena de responder por perdas e danos. Eis o disposto no art. 47, parte final, do Dec. 59.566/66:

Art. 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (artigo 92, § 4º, do Estatuto da Terra).

Como se vê, o direito de preferência do arrendatário não lhe permite perseguir a coisa alienada em seu detrimento. Nesse direito, não se inclui o poder de seqüela, oponível contra todos. Assim, por não ser ­­erga omnes, não há a necessidade do registro no CRI, pois o terceiro adquirente não correrá o risco de perder a coisa adquirida; no máximo, estará sujeito a indenizar o arrendatário, caso tenha procedido com má-fé, comprando um imóvel que sabia estar arrendado.

Elucidativa é a lição de Sílvio de Salvo Venosa, a respeito da preempção nos contratos de compra e venda, que, mutatis mutandis, se aplica perfeitamente ao arrendamento.

“Não observada a preempção, cabe pedir indenização por perdas e danos. (…) Destarte, o preferente marginalizado no negócio não pode anular a venda feita a terceiro. Não tem legitimidade para tal, porque seu direito não é real. Esse negócio com o terceiro adquirente é-lhe estranho. O direito de preempção não confere, em nosso sistema, um direito real sobre a coisa vendida. Somente a lei pode criar direito real e aqui não o faz. O CPC de 1939 estranhamente alterara a ordem tradicional do instituto, assegurando ao preferente ação para exigir a coisa do terceiro adquirente, afora a ação indenizatória. O estatuto processual vigente não repetiu o dispositivo, de modo que persiste a situação jurídica tradicional. Efetuada a venda a terceiro, o preterido não só está impossibilitado de anular a venda a terceiros, como também não possui meios efetivos para impedir que ela ocorra.”[4]

O mesmo se diga do disposto no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, verbis:

Art. 92. (…)

§ 5º. A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

A marginalização do arrendatário, tanto no caso de preempção quanto na hipótese esboçada no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, legitima ação indenizatória, com a correspondente composição das perdas e danos comprovadas, pois essa é a conseqüência do inadimplemento das obrigações (Código Civil, art. 389).

Por essa razão, acentua Venosa:

“A legislação não previu o registro imobiliário do contrato de arrendamento. Essa também a disposição do art. 47 do regulamento [Decreto 59.566/66] ao mencionar a resolução da pendenga em perdas e danos. Essa conclusão (…) a nosso ver é a única não conflitante com o sistema”.[5]

Somente a lei pode criar direitos reais. Conseqüentemente, somente a lei pode autorizar o registro público imobiliário, em virtude de sua íntima ligação com os direitos reais. No caso do arrendamento, em que não há autorização legal para o registro, pretender necessária a lavratura do ajuste equivale a pretender estender os efeitos do contrato a terceiros, conferindo-lhe característica de “realidade”, própria dos direitos reais.

Oportuno gizar que o arrendamento rural, conquanto configure uma situação jurídica semelhante à locação, não é idêntico a ela. Na locação, a lei autoriza o assentamento do contrato locativo no CRI, como condição indispensável à explicitação de certos direitos subjetivos do locatário. Assim, o contrato de locação poderá ser averbado no Registro de Imóveis, e desta averbação dependerá a eficácia real do direito de preferência do locatário (Lei 8.245/91, art. 33; LRP, art. 169, VI); igualmente, deverá ser registrado no Registro Imobiliário, se se pretender atribuir eficácia erga omnes à cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel locado (Lei 8.245/91, art. 8º; Código Civil, art. 576, caput e § 2º). Trata-se, pois, de hipóteses legalmente previstas, não sucedendo o mesmo com o arrendamento rural.

Por outro lado, como a eficácia real extravasa da esfera dos contraentes, estendendo seus efeitos a terceiros não participantes da avença, não se permite, por simples analogia, aplicar ao arrendamento rural disposições previstas tão-somente para a locação urbana. Isto seria criar direito com atributos de realidade; seria arrostar o princípio da legalidade, insculpido no art. 5º, II, da Constituição da República, impondo-se a terceiros sujeição não decorrente de lei.

No caso em comento, não existe lacuna na lei a autorizar a analogia, ainda que o objetivo seja apenas a publicidade do ato. A coincidência entre a locação urbana e o arrendamento rural não sobreleva de maneira a justificar plenamente um tratamento jurídico idêntico aos dois institutos.

Por outro lado, nada impede o registro do contrato de arrendamento no Registro de Títulos e Documentos, para a prova e publicidade da obrigação (LRP, art. 127, V;[6] Código Civil, art. 221[7]). Assim, aos contraentes ficará mais fácil cobrar eventuais perdas e danos.

Portanto, não é possível o registro do contrato de arrendamento rural à margem da matrícula imobiliária, muito embora se objetive apenas dar conhecimento de sua existência a terceiros. Correta, assim, a dicção do art. 814, § 3º, do Código de Normas desta Corregedoria-Geral de Justiça, por ser coerente com a sistemática jurídica dos registros públicos e dos direitos reais agasalhada no Brasil.

Quanto à cautelar de protesto contra alienação de bens, a lei não autoriza o seu registro no Registro Imobiliário. Por esta razão, o art. 814, § 3º, das Normas da Corregedoria estabelece, como insuscetível de registro, o protesto contra alienação de bens. Confira:

Art. 814. (…)

§ 3º. O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato, são atos insuscetíveis de registro porque não elencados no artigo 167 da Lei 6.015/1973. (Grifou-se.)

Logo, não há razão para alterar-se o disposto no § 3º do supracitado dispositivo.

A consulta, no entanto, versa sobre a possibilidade averbação da cautelar, e não sobre a possibilidade de registro dela. A este respeito, algumas considerações precisam ser feitas.

Como mencionado, a lei não prevê o registro dessa cautelar, porquanto a finalidade da medida não é permitir ao protestante a retomada do bem alienado. Em princípio, a publicidade da cautelar há de ser ostentada com a publicação de edital, como expressamente determina o Código de Processo Civil (CPC), no art. 870, caput e inc. I.

O intuito do protesto não é informar a terceiros os “efeitos” da cautelar. Isto porque, essencialmente, o protesto não tem outra finalidade senão a de informar, esgotando-se aí; portanto, não está atrelado a nenhum outro resultado. Como bem ensina o processualista Ovídio A. Batista da Silva, “o protesto produz efeito por si mesmo, sem dependência de algum tipo de parte contra quem se protesta”, não passando, dessarte, de um expediente judicial de exteriorização de vontade, nada mais.[8]

Ressalte-se que a cautelar em comento não é, como afirmado na consulta formulada, “cautelar de indisponibilidade de bens”. A providência protestativa não se destina a tornar indisponíveis os bens do protestado; poderá até prejudicar o entabulamento de negócios jurídicos; sem embargo, esses obstáculos são conseqüências secundárias, das quais não depende a eficácia do protesto; são defluências de natureza meramente subjetiva e psicológica, decisão livre de terceiros, que decidem não negociar.

O protesto contra alienação de bens não passa de uma afirmação do protestante e, como é assente na doutrina e jurisprudência, não concede direitos a ele, nem mesmo priva ninguém de direitos. Se é verdade ser escopo particular do protestante impedir a alienação de bens do protestado ___ pois, do contrário, não se compreenderia o porquê de se protestar ___, a finalidade legal do protesto, todavia, é outra; não passa de uma exteriorização de vontade, isto é, de uma declaração formal de discordância, de advertência, esvaindo-se em si mesma.

Conseguintemente, eventual adquirente de um bem imóvel não estará, em virtude do protesto em si, sujeito a perder o bem adquirido. Quiçá haja alguma razão jurídica para a perda do bem; mas essa razão não há de prevalecer pelo protesto, o qual, por isso mesmo, é via processual inadequada à reintegração, à reivindicação, ao seqüestro, ao arresto etc.

A finalidade do protesto contra a alienação é a ressalva do direito do protestante (CPC, art. 867). Contudo, essa ressalva de direito há de ser compreendida como uma simples comunicação ou, talvez, uma advertência pessoal do protestante; trata-se de uma comunicação que, após uma cognição judicial bastante perfunctória, o protestante faz ao protestado, advertindo-o da incorreção ou inconveniência da alienação. Quaisquer outras implicações devem ser apuradas em ação distinta, com contraditório pleno, respeitada a ampla defesa.

A lei não autoriza a averbação dessa cautelar, donde se infere, a princípio, não ser ela possível, a pedido do interessado ao oficial de registro. Entretanto, convém ressalvar que, muitas vezes, o magistrado, ao apreciar a medida, à vista das peculiaridades do caso concreto, poderá entender necessária a averbação do protesto, a despeito da ausência de previsão legal para o ato. Muitas vezes, o magistrado, após apreciar livremente o pedido, acaba por concluir que a publicação dos editais não é necessária ou suficiente à publicidade do protesto. Trata-se de um critério decorrente do livre alvedrio do juiz da causa e, como determinação judicial que é, há de ser cumprido.

Não sem razão, o art. 869 do Código de Processo Civil estabelece o seguinte:

Art. 869. O juiz indeferirá o pedido, quando o requerente não houver demonstrado legítimo interesse e o protesto, dando causa a dúvidas e incertezas, possa impedir a formação de contrato ou a realização de negócio lícito.

Assim, se o juiz entender presente o legítimo interesse do protestante e, em face das circunstâncias e peculiaridades do caso, de acordo com seu alvedrio, julgar prudente a averbação do protesto, esta averbação deverá ser feita. Ressalte-se, contudo, que a averbação da cautelar no CRI deverá ser feita, nesses casos, quando se tratar de determinação judicial, a qual, de resto, não deverá ser questionada pelo oficial de registro. Se a determinação é correta ou não, se obedece ou não aos ditames da lei, não compete ao cartorário dizê-lo, e sim ao próprio Poder Judiciário, por meio de seus órgãos revisores.

Portanto, a publicidade, quando essencial ao protesto, requer, nos termos da lei, a intimação por editais, como está consignado no art. 870, caput e I, do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 870. Far-se-á a intimação por editais:

I – se o protesto for para conhecimento do público em geral, nos casos previstos em lei, ou quando a publicidade seja essencial para que o protesto, notificação ou interpelação atinja seus fins;

Por outro lado, se houver determinação judicial, a averbação deverá ser levada a efeito.

A averbação do protesto no Registro de Imóveis servirá, muito provavelmente, para coibir ou impedir transações que, porventura, pretendesse o protestado realizar com seus bens. E essa forma deveras ostensiva de impedimento só é possível se o magistrado expressamente a determinar. Por outro lado, como a lei não prevê a averbação, ela não poderá ser feita apenas por se a parte o requerer; imprescindível é a determinação judicial.

Assim, pelas razões expostas, só é possível a averbação do protesto contra alienação de bens, na ficha de matrícula de imóveis, se houver determinação judicial neste sentido, determinação esta que não pode ser questionada pelo oficial de registro. Se não houver determinação judicial, não haverá risco de responsabilidade do oficial de registro, em virtude da falta da averbação do referido protesto, por não ser possível a averbação sem que o magistrado expressamente a determine.

 

É o Parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência.

 

Campo Grande, 21 de fevereiro de 2007.

 

Paulo Rodrigues
Juiz de Direito Auxiliar da CGJ-MS

Ricardo Façanha
Juiz de Direito Auxiliar da CGJ-MS

 

 

 
Processo nº 126.122.0056/2006

CONSULTA

Consulente: Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul

 
Homologo o parecer, por seus próprios fundamentos.

Encaminhe-se cópia à Consulente, para divulgação entre os associados, bem assim aos Juízes Cíveis do Estado, para conhecimento.

 

Após, arquivem-se.

 

Des. DIVONCIR SCHREINER MARAN
Corregedor-Geral de Justiça