Com o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis, a empresa construtora ou incorporadora pode passar, de imediato, a promover a oferta e comercialização das unidades autônomas ainda durante a fase de construção do edifício (Lei 4.591/64, art. 32). O memorial de incorporação representa, exatamente, a garantia que a obra será concluída de acordo com as especificações de arquitetura e engenharia constantes do projeto de construção, o que confere segurança aos adquirentes, porque estes podem atestar a regularidade jurídica do empreendimento.
Para a empresa incorporadora, a oferta de imóveis com certificação de regularidade jurídica não se resume ao mero cumprimento de uma obrigação legal, mas torna o seu produto mais atrativo no mercado, reduzindo ou mesmo eliminando a sua margem de risco perante os adquirentes, porque estes estarão plenamente cientes, mesmo que não tenham lido em detalhes o memorial de incorporação, das condições precisas de execução da obra. O registro do memorial no cartório de imóveis publica o empreendimento perante terceiros, para todos os efeitos legais, afastando qualquer possibilidade de alegação de ignorância ou desconhecimento das características e especificações do empreendimento.
De acordo com o § 2º do art. 32 da Lei 4.591/64, Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra .
Assim, a partir do registro do memorial de incorporação, os adquirentes das unidades autônomas podem levar para registro no cartório de imóveis os seus contratos de promessa de compra e venda, ou mesmo a compra e venda definitiva, se houver pago integralmente o preço. Essa é a garantia maior para o comprador, porque torna-se ele titular de um direito real, e não de um direito obrigacional, cuja garantia de cumprimento limita-se à idoneidade e solvência da empresa incorporadora. A ausência do memorial de incorporação, todavia, não importa na anulação dos contratos de alienação efetuados pela empresa construtora, como assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
A jurisprudência desta Corte afasta a nulidade ou a anulabilidade (nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda por descumprimento do art. 32 da Lei 4.591/64, que exige o registro do memorial da incorporação no Cartório de Imóveis. Todavia, se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora (STJ, 4ª turma, RESP 192.315-MG, Relator Min. Salvio de Figueiredo Teixeira, DJ 18/02/2002).
» Ivanildo Figueiredo
Professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital (ivanildo@tabelionatofigueiredo.com.br Este endereço de e-mail está protegido contra SpamBots. Você precisa ter o JavaScript habilitado para vê-lo. )
