Ação de cobrança – Despesas condominiais – Responsabilidade do promitente comprador – Reconhecimento – Existência de promessa de compra e venda, com a transmissão imediata da posse, assumindo a compromissária todas as obrigações e taxas relativas ao bem – Contrato não registrado – Ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação do bem, uma vez que enviou carta de cobrança à adquirente – A ausência de registro não é suficiente para desqualificar o promitente comprador como responsável pelo pagamento das cotas de condomínio, ainda mais quando o adquirente está na posse do imóvel e há presunção de que, há muito tempo, usufrui todos os benefícios e serviços postos à disposição do condomínio.
EMENTA

Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Condomínio. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. 1. A tese recursal é no sentido de que a alienante do imóvel não transferiu a posse à adquirente. O acórdão afirmou, expressamente, que com a celebração do compromisso de compra e venda do imóvel houve a transmissão imediata da posse. Ultrapassar esses fundamentos e acolher a tese do recorrente manifestada com o presente regimental demandaria o revolvimento de situação fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula nº 7/STJ. 2. “A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto” (EREsp n° 138.389/MG, Segunda Seção, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99). 3. Agravo regimental desprovido. (STJ – AgRg no Agravo de Instrumento nº 633.178 – SP – 3ª Turma – Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – DJ 02.05.2006)

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Humberto Gomes de Barros e Ari Pargendler votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausentes, justificadamente, a Sra. Ministra Nancy Andrighi e, ocasionalmente, o Sr. Ministro Castro Filho. Presidiu o julgamento o Senhor Ministro Humberto Gomes de Barros.

Brasília (DF), 13 de dezembro de 2005 (data do julgamento).

MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO – Relator.

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO:

Condomínio Edifício Itália ingressa com agravo regimental inconformado porque neguei provimento ao agravo de instrumento em despacho assim fundamentado:

“Vistos.

Condomínio Edifício Itália interpõe agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado nas alíneas a) e c) do permissivo constitucional.

Insurge-se, no apelo extremo, contra acórdão assim ementado:

‘COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO PROPOSTA CONTRA A PROPRIETÁRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM RECONHECIDA – RECURSO PROVIDO. ‘Se o imóvel foi alienado, referindo-se o débito a período bem posterior à venda, com a compromissária na posse do bem, e ciente do fato o condomínio, o titular do domínio é parte passiva ilegítima, devendo a ação ser proposta contra aquela, pouco importando que o instrumento não esteja registrado’ (fl. 53).

Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados (fls. 66/67).

Decido.

O inconformismo não prospera, pois a matéria já é conhecida da Corte. A Segunda Seção, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , assentou que a ‘responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso’ (EREsp n° 138.839/MG, DJ de 01/4/02).

No caso em exame, houve a promessa de compra e venda, tal como afirmado pelas instâncias ordinárias, estando o imóvel ocupado pelo promissário comprador. E mais, segundo o acórdão recorrido, o condomínio enviou carta de cobrança ao adquirente do imóvel. Com isso, há de prevalecer a jurisprudência assentada nesta Terceira Turma que a ausência de registro não é suficiente para desqualificar o promitente comprador como responsável pelo pagamento das cotas de condomínio (REsp n° 330.992/RS, Terceira Turma, de minha relatoria, DJ de 05/8/02; REsp n° 470.487/SP, Terceira Turma, Relatora a Ministra Nancy Andrighi , DJ de 29/3/04; REsp nº 247.288/MG, Quarta Turma, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 19/6/2000).

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Intime-se” (fls. 110/111).

Alega o agravante que:

“(…) EMERGE DOS AUTOS SITUAÇÃO TOTALMENTE CONTRÁRIA, MOSTRANDO QUE O BFB NÃO TRANSFERIU A POSSE DO IMÓVEL À ADQUIRENTE ANA MARIA, O QUE NÃO FOI CONSIDERADO PELA R. DECISÃO RECORRIDA, FATO QUE CERTAMENTE LEVARIA AO PROVIMENTO DO AGRAVO !!!

O agravo foi instruído com a inicial da ação de obrigação de fazer aforada por Ana Maria contra o BFB, datada de dezembro de 2001, portanto bem posterior ao período em cobrança, mostrando que a mesma nunca teve a posse dos aludidos imóveis, por isso que não responde pelas despesas condominiais. Se tivesse a posse jamais proporia tal demanda!!!

Dessa forma, quem gozou dos benefícios proporcionados aos Condôminos foi o BFB e não a adquirente do imóvel, não sendo muito lembrar que toda essa situação levou ao aforamento da ação contra o proprietário registrário” (fl. 114).

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO:

O inconformismo não prospera.

A tese recursal é no sentido de que a alienante do imóvel não transferiu a posse à adquirente. Afirma o recorrente que “EMERGE DOS AUTOS SITUAÇÃO TOTALMENTE CONTRÁRIA, MOSTRANDO QUE O BFB NÃO TRANSFERIU A POSSE DO IMÓVEL À ADQUIRENTE ANA MARIA, O QUE NÃO FOI CONSIDERADO PELA R. DECISÃO RECORRIDA, FATO QUE CERTAMENTE LEVARIA AO PROVIMENTO DO AGRAVO ” (fl. 114).

O acórdão, porém, assim dispôs:

“Com efeito, verifica-se que em 24.1.96 e 17.5.96 a apelante celebrou com Ana Maria Monteiro de Carvalho compromissos de compra e venda relativamente aos imóveis (fls. 124/137), com a transmissão imediata da posse, assumindo a compromissária todas as obrigações e taxas sobre o bem, como previsto expressamente no contrato (cláusulas 7ª, ‘b’, das duas avenças).

…………………………………………………………………………………

No caso concreto, inclusive, não há dúvidas de que o condomínio tinha ciência da alienação, pois o advogado do apelado enviou carta de cobrança à adquirente Ana Maria, em 6.4.99 (fls. 143).

Assim, presume-se que a adquirente, há muito tempo, usufrui de todos os benefícios e serviços postos à disposição do condomínio, e não o apelante, razão pela qual ele é quem deve responder pelas despesas condominiais, pois está na posse do imóvel” (fl. 55).

Ultrapassar os fundamentos do acórdão e acolher a tese do recorrente manifestada com o presente regimental demandaria o revolvimento de situação fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula nº 7/STJ.

No mais, mantido o posicionamento do despacho ora agravado, nos seguintes termos:

“O inconformismo não prospera, pois a matéria já é conhecida da Corte. A Segunda Seção, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , assentou que a ‘responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso’ (EREsp n° 138.839/MG, DJ de 01/4/02).

No caso em exame, houve a promessa de compra e venda, tal como afirmado pelas instâncias ordinárias, estando o imóvel ocupado pelo promissário comprador. E mais, segundo o acórdão recorrido, o condomínio enviou carta de cobrança ao adquirente do imóvel. Com isso, há de prevalecer a jurisprudência assentada nesta Terceira Turma que a ausência de registro não é suficiente para desqualificar o promitente comprador como responsável pelo pagamento das cotas de condomínio (REsp n° 330.992/RS, Terceira Turma, de minha relatoria, DJ de 05/8/02; REsp n° 470.487/SP, Terceira Turma, Relatora a Ministra Nancy Andrighi , DJ de 29/3/04; REsp nº 247.288/MG, Quarta Turma, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 19/6/2000)” (fls. 110/111).

Nego provimento ao agravo regimental.

 

Fonte: Site do STJ.