Em janeiro de 2010 entrou em vigor a Lei n. 12.112/09, substituindo a Lei n. 8.245/91. Sancionada pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva, a norma logo ficou conhecida como a nova Lei do Inquilinato que, entre outros objetivos, veio para incentivar o mercado, aumentando a oferta e em decorrência baixar o valor da locação. Hoje, três anos depois, de acordo com o juiz da 4ª Vara Cível de Campo Grande, Luiz Gonzaga Mendes Marques, ainda não houve um resultado efetivo como era esperado, principalmente quanto ao preço das locações que ainda está em média bem elevado.   Mas é fato que houve avanços. Para o juiz, as alterações introduzidas com a Lei de 2009 foram para tentar solucionar alguns conflitos locatícios, especialmente nas ações de despejo, posto que a demora desestimulava os investimentos e isso, em consequência, reduz a oferta e aumenta o preço dos aluguéis. “Ainda há dificuldades nesse ponto, mas a tendência é uma melhora com a estabilização dessas mudanças”, comenta. A Lei tratou de acelerar os processos de ações de despejo, o que deve preocupar somente inquilinos inadimplentes, mas o locatário cumpridor de seus deveres contratuais nunca precisou se preocupar.   A lei não veio para favorecer o locador ou locatário. O objeto era incentivar o mercado e assim todos os interessados ganham. “A questão da garantia, como fiador, é um dos problemas que ainda persistem. Há imensa dificuldade nesse ponto, pois as administradoras de imóveis não aceitam contratos sem garantia, ainda há a ideia de que o fiador seja a solução. Está muito difícil alguém assumir a condição de fiador porque as responsabilidades são enormes, inclusive com relação aos bens do fiador”, explica Luiz Gonzaga.   Hoje estão surgindo algumas alternativas, como depósito para o seguro fiança e algumas outras ideias novas no mercado, principalmente nos centros maiores, como título de capitalização. Nesta modalidade, no momento da locação, o inquilino escolhe a opção de adquirir um título de capitalização, cujo valor a ser depositado será definido pelo locador e pela imobiliária, e assina um termo de autorização em que o dinheiro será revertido ao proprietário no caso de falta de pagamento do aluguel. Há ainda a possibilidade de usar os recursos no reparo de danos ao imóvel causados pelo inquilino.   Ao final do contrato de aluguel, se o dinheiro não precisar ser repassado ao proprietário, o inquilino pode resgatar o recurso integralmente com correção monetária ou manter o título, que pode ser utilizado para alugar outro imóvel. “Seria uma alternativa. Porém, isso não atinge a camada de locatários de menor rendimento”, comenta Luiz Gonzaga, acrescentando que o incentivo para aquisição da casa própria, como vem ocorrendo, implicará, como consequência disso, na redução de valores de aluguéis, porém isso poderá também acarretar, no futuro, uma queda na oferta. “Só o tempo dirá”.

Como é hoje – Depois que a lei mudou, o inquilino que entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação pode discutir o valor da multa contratual, que é proporcional ao período que faltaria para cumprir o contrato. Importante lembrar que a regra vale para os contratos que foram assinados antes e após a mudança da lei.   Entre os benefícios é que, agora, o inquilino pode ser obrigado a devolver o imóvel em menos de quarenta e cinco dias após o ajuizamento da ação, se estiverem preenchidos os requisitos legais para a concessão da medida liminar de despejo. Na prática, as ações de despejo tramitam mais rápido do que as demais ações.   Outra questão é a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves; a desocupação liminar do inquilino do imóvel, em caso de inexistência de caução; e a execução provisória do despejo, mediante caução, o que beneficia os locadores. Já para os locatários, o benefício é em relação à devolução do imóvel, considerando que o proprietário não pode retomar o imóvel antes do término do prazo, porém, o inquilino poderá entregar o imóvel antes da vigência do contrato, desde que arque com o valor da multa.   Na hipótese de término do contrato de locação de um ano, no qual não se prorroga a garantia, seja o contrato de fiança ou caução e demais garantias previstas na lei, o locatário terá um prazo de 30 dias para apresentar nova garantia. Transcorrido este período e se não se chegou a um consenso sobre nova garantia e, por acaso, não houvendo o pagamento do aluguel e demais encargos do imóvel, o locador pode entrar com a ação de despejo e o pedido de liminar. O caso se enquadra na situação em que há falta de pagamento e o contrato de locação está desprovido de garantias legais.   A lei foi publicada no Diário Oficial da União do dia 10 de dezembro de 2009, e trouxe mudanças que aperfeiçoaram as regras e procedimentos sobre a locação de imóveis urbanos.