A definição legal de preferência em locação de imóvel consta no artigo 27 da Lei 8.245/91, assim conceituado: “no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”. Objetivamente, se dá quando existe a alienação do bem locado.

Alienação é gênero das espécies previstas no tipo legal, quais sejam, venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. Todavia, a mesma lei excetua quando houver perda de propriedade, tais como usucapião, desapropriação, execução, falência, evicção, venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação e constituição da propriedade fiduciária (art. 32 da Lei 8.245/91)

A lei concede ao locatário o prazo de trinta dias para se manifestar, de maneira inequívoca, acerca de seu direito de preferência, hipótese em que, caso o locatário não se manifeste, terá decaído de seu direito. Aqui a perda é do próprio direito material.

Caso o locador desista da proposta de alienação cujo locatário já manifestou sua preferência, este locatário poderá, caso tenha tido prejuízo, acionar o inquilino por responsabilidade civil. Deverá provar o prejuízo nos termos do inciso I do artigo 333 do Código de Processo Civil.

Tratando com propriedade acerca da matéria, Nelson Nery Jr., em suas “Leis Civis Comentadas”, Ed. RT – pág. 634 – doutrina: “Se o locatário se interessar por efetivamente adquirir o imóvel e o fizer, em lugar de postular perdas e danos deverá se acautelar para propor ação de adjudicação, depositando o preço da venda no prazo de seis meses contado do registro do ato de venda no cartório de Registro Imobiliário (LRP 1687 I 29)”. Esta afirmação alberga-se no art. 33 da lei do inquilinato.

Enriquecendo a matéria, salienta-se que o registro do contrato de locação serve para dar conhecimento a terceiros de que se houver alienação do imóvel locado, o prazo avençado deverá ser respeitado.

O direito de preferência, caso haja perda de prazo em decorrência do tempo, dir-se-á que houve decadência.

Feitas estas reflexões, lembramos aos operadores do direito que, nas palavras do jurista uruguaio Eduardo Couture, “o direito se aprende estudando e exerce-se pensando”. Perguntado a Sêneca sobre a filosofia hedonista de Epicuro, respondeu que o prazer é válido, todavia acima dele, estavam os princípios e os valores morais. Efetivamente, Sêneca tinha razão, porque os princípios milenares de direito “dar a cada um o que é seu, viver honestamente e não lesar a outrem”, são pilares sólidos de boa justiça. Estas são as reflexões sobre o tema.