Crédito imobiliário será um dos principais mercados de crescimento da economia brasileira no Brasil
Entrevista com Júlio César Gomes de Almeida, secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda
Patricia Ferraz – Qual a visão do Ministério da Fazenda sobre o crescimento do mercado de crédito imobiliário no Brasil?
Júlio César – O ministério não apenas tem a percepção como aposta que esse vai ser um dos principais mercados de crescimento da economia brasileira. Há anos o Ministério da Fazenda vem fazendo um trabalho importante de incentivo, agora estamos estimulando o mercado habitacional para a compra de moradias por quem tem condições de tomar financiamentos, bem como incentivando o financiamento imobiliário para a compra de moradias populares, o que depende de subsídios. Estamos raspando o fundo do tacho para ver ajudar a população de baixa renda que depende do subsídio, ao passo que a faixa de maior renda depende de crédito. Planejamos um programa muito ousado para a baixa renda e vamos fazer, também, um programa para a chamada baixa classe média, que ganha entre quatro e sete salários mínimos, não tem poder de compra para entrar num financiamento comum de mercado, e não tem o direito ao subsídio. Vamos criar um subsídio parcial para incentivar ainda mais essa faixa. Portanto, pretendemos atingir três faixas, uma de baixa renda com subsídio ampliado, uma de baixa classe média com subsídio parcial e com maior poder de crédito, e a faixa de maior renda, que já tem um sistema de financiamento crescente. Esperamos um grande crescimento do mercado habitacional.
Patricia Ferraz – Os registradores de imóveis do Brasil têm trabalhado muito no incremento dos mecanismos de segurança jurídica das transações imobiliárias, trabalho esse que tem sido acompanhado pela Abecip e pelo setor da construção civil. Como o senhor vê essa iniciativa?
Júlio César – Vejo como da maior importância porque queremos envolver toda a população, de baixa, média e alta renda, e é fundamental que elas tenham a segurança de que estão adquirindo o imóvel legalizado. Também estamos apoiando um outro projeto de lei que tramita no Congresso Nacional, o PL 3.057/00, porque vai permitir que muitas pessoas regularizem seus imóveis. Portanto, esse movimento dos registradores é fundamental.
Patricia Ferraz – Esse projeto de lei traz uma série de mudanças. Uma delas mexe diretamente com o fundo de garantia, de modo que seja utilizado para a compra de unidade habitacional já pronta, casa ou apartamento. O PL também altera as regras do fundo de garantia para permitir que o trabalhador possa utilizar o fundo para o financiamento da aquisição do lote urbanizado e também para custeio das despesas com registro e escrituração. No que se refere à formalização dos negócios, como o Ministério da Fazenda olha para essa questão?
Júlio César – Olha com bons olhos. Existe uma resistência grande de todo o regulador em facilitar muito o acesso a lotes, porque isso pode gerar uma especulação imobiliária de terrenos e dificultar o que se pretende, ou seja, ampliar o acesso da população ao imóvel. No entanto, acredito que o Brasil ultrapassou essa fase e que já é possível utilizar os recursos do fundo para um acesso mais diversificado para compra de lotes urbanizados e também para as despesas de registro, que ainda têm um peso relativamente expressivo no que diz respeito ao custo total da moradia.
Patricia Ferraz – Outra alteração proposta pelo PL diz respeito à desburocratização dos mecanismos de aprovação dos novos empreendimentos imobiliários, bem como à desburocratização e facilitação dos mecanismos de regularização do solo urbano. Por conta disso também seriam necessárias alterações na Lei de Registros Públicos. O Ministério da Fazenda vê com simpatia essas alterações?
Júlio César – O Ministério vê com muita simpatia. Conheço pouco esses procedimentos, mas vemos com muita boa simpatia.
Patricia Ferraz – Além disso, esse projeto de lei busca reduzir o custo transacional das operações imobiliárias na medida em que concentra no registro de imóveis as informações que digam respeito aos imóveis. Por exemplo, a partir da entrada em vigor desse projeto de lei, as pessoas que ajuízem uma ação que atinja um determinado imóvel poderão noticiar essa informação no registro de imóveis, ou seja, quem for transacionar com esse imóvel já não mais precisará sair à busca de certidões. Na sua avaliação, qual o enfoque econômico que essa alteração do sistema poderia proporcionar?
Júlio César – Essa alteração reduz o custo da transação e isso é fundamental, principalmente para o financiamento imobiliário. Estamos querendo introduzir algo que está dando certo em outros países e esperamos que também dê certo no Brasil, a portabilidade do crédito imobiliário, o que pressupõe esse tipo de agilidade. Ou seja, pretendemos ter um movimento muito maior do mercado imobiliário, pessoas comprando novos imóveis, mudando de financiador, e também mudando de imóvel, vendendo o antigo imóvel e adquirindo um novo. Para isso é preciso mais agilidade e uma economia na busca dessas informações que dão segurança jurídica àquele que compra o imóvel.
Patricia Ferraz – O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo estão desenvolvendo e implementando um projeto de informatização dos registros de imóveis do Estado de São Paulo, com possibilidade de abranger todos os registros de imóveis do Brasil. Esse serviço já é disponibilizado a vários órgãos públicos, com a remessa de informações pela via digital. O projeto parte de uma sistemática implementada entre os registros de imóveis e a Receita Federal para envio das Declarações de Operações Imobiliárias. Como a facilidade de acesso a essas informações imobiliárias é vista pelo governo federal?
Júlio César – É fundamental. Nós, que planejamos e formulamos políticas públicas, devemos nos beneficiar muito porque pretendemos instituir um grande cadastro de movimentação de imóveis. O mercado imobiliário ficou muito tempo parado. Precisamos dessa facilidade também para a área de formulação de políticas.
Patricia Ferraz – A intenção do Irib e da Arisp é fazer uma gestão dos dados de maneira que tenhamos condições de fornecer informações imobiliárias para o poder público e para a iniciativa privada, de forma a orientar as políticas públicas e os investimentos particulares. O senhor acha que isso poderia contribuir para o desenvolvimento do país?
Júlio César – Tudo isso contribuirá muito para o desenvolvimento do país em três níveis: para a formulação de políticas; para quem investe em imóveis; e para o comprador. Isso forma o mercado imobiliário. São esses os três agentes importantes do mercado.
Patricia Ferraz – O senhor pode esclarecer a lógica da pretensão do governo federal de manter a multa dos 10% na demissão dos trabalhadores?
Júlio César – O governo não quer manter. Sou defensor de que acabe o quanto antes. No entanto, neste momento, achamos que é necessário reforçar a habitação popular. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é muito bem gerido, mas se ousarmos mais na concessão de subsídios para a moradia talvez faltem recursos para que possamos cancelar rapidamente os 10% de multa que os empresários pagam na demissão de seus funcionários. Pretendemos acabar com esse percentual de multa, mas talvez isso ocorra apenas em 2009 ou 2010. Gostaríamos de chamar os empresários para dizer que gostaríamos de acabar com esse adicional até 2008, mas não talvez não consigamos, a menos que não fizéssemos programas importantes para o país. Na economia sempre existiu esse jogo, é possível fazer uma coisa, mas não outra. Gostaríamos de devolver os 10% de multa em 2008 e, ao mesmo tempo, fazer o programa, mas teremos de escolher o tempo de cada um. Não é uma questão de não devolver. Isso reflete a preocupação do governo de esclarecer ao empresário que o governo vai acabar com os 10%. O governo deseja prestar contas à sociedade.
Patricia Ferraz – Uma das principais causas da irregularidade das construções no Brasil é a necessidade de se apresentar uma certidão negativa de débitos junto à Previdência para se pedir a averbação da construção no registro de imóveis. A proposta dos registradores é que se suprima essa exigência para ser feita a averbação da construção, portanto, sua regularização. No entanto, o registrador seria obrigado a encaminhar à Previdência uma declaração de averbações de construção, para municiar a cobrança de eventual débito. Isso faz algum sentido para o Ministério da Fazenda?
Júlio César – Acho que essa é uma solução difícil. O problema das certidões junto à Previdência e a outros órgãos tem limitado muito a atividade econômica. A lei de licitações permite que uma empresa possa prestar serviços não estando inteiramente em ordem com seus pagamentos. Pretendemos levar essa idéia para a esfera de obtenção da certidão negativa para outros casos, por exemplo, financiamento. Talvez tenhamos que abrir um pouco mais até que nossas empresas fiquem mais regularizadas. No entanto, considero justo que as empresas tenham certas limitações de suas operações por não honrarem seus compromissos. Precisamos compatibilizar essas duas coisas, ou seja, honre seus compromissos e continue operando.
Patricia Ferraz – O que chama a atenção são os impeditivos para um padrão de regularidade. Se compararmos o percentual do crédito imobiliário em relação ao PIB, no Brasil esse índice é de 2% a 5%, ao passo que o da Espanha, em novembro de 2004, era de 89,4%. Se compararmos o padrão de regularidade imobiliária de um país e de outro, veremos que na Espanha todas as construções são averbadas, não existe nenhuma exigência de comprovação de quitação de contribuições previdenciárias, basta a averbação e aprovação da construção pela prefeitura.
